본 리포트는 대구 수성구 범어동의 힐스테이트범어(현대건설, 2020년 준공, 414세대)를 대장 분석 대상으로 하며, 모든 시세는 별도 표기가 없는 한 전용 84㎡ 최근 12개월 평균 실거래가 15.9억원을 단일 기준가로 사용합니다.
사실 힐스테이트범어 84㎡는 2026년 5월 17.5억원(12층)에 거래되며 12개월 평균 15.9억 대비 약 10% 높은 신고가 흐름을 보였고, 2026년 3월에는 역대 최고 17.8억원을 기록했습니다. 사실 대구 84㎡ 평균 매매가(한국부동산원 환산, 2026.03 기준 3.9억원) 대비 약 4.1배 수준입니다.
해석 대구 아파트 매매가격지수가 112주 연속 하락(2026.01 기준)하는 침체 국면에서도 힐스테이트범어가 신고가를 경신한 것은, 수성구 범어동이 학군·교통 프리미엄을 바탕으로 한 '입지·상품성 중심 시장 재편'의 수혜 핵심지임을 보여줍니다. 추론 다만 전세가율 44.4%, 갭 8.6억원이라는 수치는 실투자금 부담이 매우 큰 구조여서, 단기 시세차익보다 장기 보유·실거주 수요에 적합한 자산입니다.
수성구 핵심지의 희소성과 2027년 대구 입주물량 급감(7,055세대→공급절벽)이라는 수급 호재를 고려할 때 실거주 목적 매수는 긍정적입니다. 반면 8.6억원의 갭과 44.4%의 낮은 전세가율은 레버리지 투자자에게 자금 부담·역전세 리스크가 큰 구조이므로, 순수 갭투자는 전세가율 회복(50% 이상)을 확인한 뒤 진입하는 관망 전략이 합리적입니다.
힐스테이트범어 84㎡ 평균 매매가
힐스테이트범어(좌표 35.8566, 128.6370)는 대구의 전통적 부촌이자 '대구의 강남'으로 불리는 수성구 범어동에 위치합니다. 범어네거리를 중심으로 한 교육·금융·업무 밀집지역으로, 입지 정밀 데이터 기준 도보 5분(500m) 내 지하철 1개역, 도보 10분(1km) 내 2개역이 분포합니다.
사실 단지 도보권에 대구 지하철 2호선 범어역이 위치하며(도보 약 5분), 2호선은 수성구청·반월당(1호선 환승)·청라언덕(3호선 환승)을 잇는 도심 관통 노선입니다. 사실 대구시 도시철도망 구축계획상 5호선 순환선(33.9km)과 6호선(대구은행역~수성못~가창, 9.3km) 신설 계획에 수성구가 경유지로 포함되어 있습니다. 해석 5·6호선은 아직 계획·추진 단계로 착공·개통 일정이 확정되지 않아 즉각적 시세 반영은 제한적이나, 중장기적으로 범어동 일대의 환승 접근성을 높이는 잠재 호재입니다.
핵심 인프라 거리 맵 (힐스테이트범어 기준)
사실 단지 도보권에 경신고등학교(도보 1분, 141m), 경신중학교(도보 2분, 213m)가 인접하며, 대구경동초(도보 6분, 535m)·대구범어초(도보 7분, 579m) 등 초등 3개, 정화중·동도중 등 중학 4개, 대구여고·정화여고 등 고교 4개가 1km 내에 밀집합니다. 사실 수성구 전체 학생 수는 약 5만2천명으로 인구 대비 학생 비율 12.32%(대구 1위)에 달합니다.
해석 범어동은 수성구 학원가(범어네거리 일대)와 명문고가 도보권에 집중된 '교육 1번지'로, 학령기 자녀를 둔 실수요의 이전·정착 수요가 구조적으로 두텁습니다. 추론 이러한 학군 수요는 부동산 침체기에도 매매·전세 하방을 지지하는 핵심 변수로 작동하며, 실제 2025~2026년 신고가 행진의 근본 동력으로 평가됩니다.
사실 2km 내 대형마트 2개가 분포하며, 인근에 범어천(길이 2.3km 자연하천 산책로)과 수성못 등 녹지·수변 자원이 있습니다. 사실 단, 3km 내 종합병원은 데이터 미확인(0개 집계)으로, 상급종합 의료 접근은 차량 이동이 필요합니다.
사실 힐스테이트범어는 현대건설(1군 브랜드)이 시공해 2020년 준공한 6개동 26층 규모의 414세대 단지입니다. 범어동 학군·교통 프리미엄 입지에 신축 브랜드 가치를 더해, 범어동 내에서 '힐스테이트범어=범어W'와 함께 상징적 가격 레벨을 형성하는 단지로 평가됩니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 힐스테이트범어 |
| 위치 | 대구 수성구 범어동 |
| 준공/세대수 | 2020년 / 414세대 / 6개동 / 최고 26층 |
| 브랜드/시공 | 힐스테이트(현대건설, 1군) |
| 대표 매매가(84㎡) | 15.9억 (최근 12개월 평균) |
| 역대 최고가 | 17.8억 (2026.03, 14층) |
| 최근 실거래 | 17.5억 (2026.05, 12층) |
| 전세가율 | 44.4% (전세 7.3억 / 매매 15.9억) |
사실 2025년 후반부터 대구 핵심지에서 신고가가 잇따랐고, 언론은 범어동 '범어W'(18억)와 '힐스테이트범어'(17억)를 수성구 시장 하단을 지지한 상징적 거래로 꼽았습니다. 해석 414세대로 단지 규모 자체는 크지 않지만(수성범어W 1,340세대 대비 약 1/3), 학군 중심부 입지와 2020년식 신축 메리트로 84㎡ 기준 범어동 최상위권 가격대를 유지합니다.
추론 세대수가 적은 만큼 거래량(132건)이 제한적이어서 호가 변동성이 상대적으로 클 수 있으나, 그만큼 희소성이 있어 하락기 방어력은 양호한 편입니다. 실수요 중심으로 매물이 잠기는 특성을 보입니다.
국토교통부 실거래가 기준 힐스테이트범어 84㎡의 월별 매매·전세 평균과 대구 84㎡ 지역평균(한국부동산원 환산)을 비교했습니다.
사실 2023년 1월 10.9억에서 출발한 매매 평균은 2024년 12~15억 박스권 등락을 거쳐, 2025년 11월 16.6억으로 레벨을 높인 뒤 2026년 5월 17.5억으로 마감했습니다. 3년 누적 상승률은 약 +60.9%입니다. 사실 같은 기간 대구 84㎡ 지역평균은 3.5억~4.3억 사이에서 등락하며 사실상 횡보했습니다.
해석 대구 전체 시장이 112주 연속 하락하는 동안 힐스테이트범어가 신고가를 경신한 것은, 지역평균과의 '디커플링(탈동조화)'을 명확히 보여줍니다. 추론 이는 2027년 공급절벽 기대감과 학군 수요가 결합된 결과로, 향후 대구 시장이 본격 회복기로 진입하면 핵심지가 먼저 반등하는 패턴이 재현될 가능성이 높습니다. 단, 단기 급등에 따른 가격 부담과 갭 확대는 조정 시 변동성 요인입니다.
실거래가 기반으로 힐스테이트범어의 핵심 투자지표를 산출했습니다. 모든 수치는 84㎡, 대표 매매가 15.9억·전세 7.3억 기준입니다.
| 지표 | 수치 | 신호 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 전세가율 | 44.4% | 위험 | 50% 미만으로 갭 부담 큼·레버리지 비효율 |
| GAP 투자금 | 약 8.6억 | 위험 | 매매 15.9억 − 전세 7.3억, 고액 실투자 필요 |
| 매매가 변동성 | 3년 +60.9% | 주의 | 단기 급등에 따른 조정 가능성 상존 |
| 거래 유동성 | 132건(전체) | 주의 | 414세대 소규모, 호가 변동성 존재 |
| PIR | 데이터 미확인 | — | 수성구 가구소득 데이터 미제공으로 산출 불가 |
사실 전세가율 44.4%는 매매가의 절반에도 못 미치는 전세 수준을 의미합니다. 해석 15.9억 매수 시 7.3억 전세를 끼더라도 8.6억의 자기자본이 필요해, 일반 갭투자가 접근하기 어려운 고액 자산 구간입니다. 추론 학군 수요로 전세는 견조하나(2026년 8.2~8.7억 거래도 출현), 매매가가 더 빠르게 오르며 전세가율이 하락한 구조여서, 갭투자 효율은 오히려 악화됐습니다.
소득 대비 주택가격 배율(PIR)은 수성구 가구소득 데이터가 제공되지 않아 산출하지 않습니다(데이터 미확인, 기준일 2026.06). 임의 추정치를 제시하지 않습니다.
힐스테이트범어와 같은 범어동 생활권(2호선 범어역 일대)에서 실수요·투자자가 함께 비교하는 단지로 수성범어W(고가·대단지), 빌리브범어(전세가율 우위), 빌리브범어120(저가 진입)을 선정했습니다.
| 단지 | 준공/세대 | 매매(84㎡) | 최고가 | 전세 | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 힐스테이트범어 | 2020 / 414세대 | 15.9억 | 17.8억(26.03) | 7.3억 | 44.4% |
| 수성범어W | 2023 / 1,340세대 | 14.7억 | 18.0억(26.05) | 5.6억 | 38.2% |
| 빌리브범어 | 2019 / 227세대 | 12.8억 | 13.8억(26.02) | 6.7억 | 52.4% |
| 빌리브범어120 | 2022 / 209세대 | 11.7억 | 14.3억(26.03) | 5.4억 | 45.9% |
사실 평균 매매가는 힐스테이트범어 15.9억 > 수성범어W 14.7억 > 빌리브범어 12.8억 > 빌리브범어120 11.7억 순이나, 최고가는 수성범어W가 18.0억(2026.05)으로 가장 높습니다. 해석 수성범어W는 59층 1,340세대 초고층 대단지로 신고가 잠재력이 크지만 전세가율(38.2%)이 가장 낮아 갭 부담이 큽니다. 반면 빌리브범어는 전세가율 52.4%로 4개 단지 중 가장 갭투자 효율이 좋습니다.
※ 채점 기준: 교통=도보5분내 지하철 9~10 / 단지규모=2000세대↑ 9~10·500미만 1~4 / 신축=5년내 9~10 / 가격매력도=전세가율·저평가 종합. research 입지데이터·실거래 기반 산정.
· 힐스테이트범어 — 강점: 경신고·중 도보권 학군 정중앙+현대 브랜드 / 약점: 414세대 소규모·전세가율 44.4% 갭부담
· 수성범어W — 강점: 1,340세대 랜드마크·최고가 18억 / 약점: 전세가율 38.2% 최저로 실투자금 과중
· 빌리브범어 — 강점: 전세가율 52.4%로 갭효율 최우수·고교 6개 인접 / 약점: 227세대·도보 500m 지하철 없음
· 빌리브범어120 — 강점: 11.7억 진입가 최저·2022년 신축 / 약점: 209세대 초소규모 거래 유동성
대구 부동산 시장의 최대 변수는 '공급 사이클'입니다. KOSIS·부동산R114 데이터 기준 대구 준공물량은 급격한 감소세에 진입했습니다.
사실 대구 준공물량은 2024년 29,441세대 → 2025년 18,332세대 → 2026년 7,055세대로 2년 만에 약 76% 급감하며, 전문가들이 지목한 2027년 공급절벽(전년 대비 약 90% 추가 감소 전망)에 진입하고 있습니다. 사실 2026년 4월 기준 대구 미분양은 533세대로 빠르게 소진되는 추세입니다.
해석 입주물량 급감은 향후 2~3년간 전세·매매 양면에서 공급 압력을 완화시키는 강력한 수급 호재입니다. 특히 수성구 핵심지는 신규 공급이 거의 없어 희소성이 더욱 부각됩니다. 추론 다만 대구 전체 사업 승인 물량이 5만 세대를 웃돌아 시장 회복 시 분양이 재개될 여지가 있으므로, '공급절벽=무조건 상승'이 아닌 핵심지/외곽 양극화 형태로 전개될 가능성이 높습니다.
사실 인구 측면에서 대구는 연간 순유출 88명·총 177,830세대 규모이며, 수성구는 학군 수요로 학생·가구 유입이 지속됩니다. 해석 인구 정체 속에서도 '명품 학군'으로의 구내 이동 수요가 범어동 전세·매매를 떠받치는 구조입니다.
힐스테이트범어는 2020년 준공 신축으로 재건축 대상이 아닙니다. 따라서 단지 자체의 정비사업 이슈는 없으며, 인근 정비구역 동향이 주변 환경·공급에 미치는 영향만 점검합니다.
사실 수성구에는 범어동 궁전맨션(재건축, 조합설립 단계), 수성동1가·파동 일대 예정구역 등 다수 정비구역이 존재합니다. 사실 대구시 전체 정비예정구역은 472개 중 179개가 사업 미진행으로 해제됐고, 잔여 209개 구역이 추진 중입니다(2030 정비기본계획 기준).
해석 인근 노후 단지의 재건축이 진행되면 범어동 일대의 주거 환경이 개선되고 신축 선호가 강화되어, 기존 신축인 힐스테이트범어에도 간접적 입지 프리미엄으로 작용할 수 있습니다. 추론 다만 정비사업 다수가 예정·조합설립 초기 단계여서 실제 멸실·이주에 따른 단기 전세 수요 변동은 제한적이며, 향후 5~10년에 걸쳐 점진적으로 반영될 변수입니다.
| 시나리오 | 전제 조건 | 예상 방향 |
|---|---|---|
| 낙관 | 2027 공급절벽 본격화 + 대구 매매 회복 전환 + 금리 인하 | 핵심지 선반등, 전세가율 회복하며 매매 상방 압력 |
| 기준 | 현 수급 유지 + 학군 수요 지속 + 거래량 점진 회복 | 현 16~18억 레벨에서 견조한 횡보·완만한 상승 |
| 보수 | DSR 3단계 지역 적용 + 단기 급등 피로 + 거래 위축 | 고점 대비 조정, 갭 확대 구간 매물 출회 가능 |
※ 임의 목표가는 제시하지 않으며, 방향성만 표기. 실제 결과는 정책·금리·공급 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
| 리스크 | 발생가능성 | 영향 | 근거 |
|---|---|---|---|
| DSR 3단계 지역 적용 | 상 | 중 | 2025년말 유예 종료 예정, 대출한도 축소로 매수세 위축 |
| 전세가율 추가 하락(역전세) | 중 | 중 | 현 44.4%, 매매 급등으로 갭 8.6억 확대 |
| 단기 급등 후 조정 | 중 | 중 | 3년 +60.9%, 침체장 디커플링 급등 피로 |
| 대구 분양 재개(공급 재확대) | 중 | 하 | 승인물량 5만 세대 잔존, 회복기 분양 재개 가능 |
| 거래 유동성 부족 | 중 | 하 | 414세대 소규모, 매도시 시간 소요 |
경신고·중 도보권 학군 + 2020년 신축. 자녀 교육 목적이라면 공급절벽 전 진입이 합리적. 장기 보유 관점에서 15.9억대 접근.
전세가율 44.4%·갭 8.6억으로 레버리지 효율 낮음. 전세가율 50% 회복 또는 빌리브범어(52.4%) 등 대안 검토 권장.
단기 +60.9% 급등 후 피로 구간. 2026년 DSR 지역 적용·거래량 추이를 보고 조정 시 분할 진입 전략 유효.
사실 힐스테이트범어 84㎡는 대표 매매가 15.9억(12개월 평균)·역대 최고 17.8억(2026.03)으로, 대구 84㎡ 평균(3.9억) 대비 약 4.1배의 핵심지 프리미엄을 형성합니다. 대구 시장이 112주 연속 하락하는 침체장에서도 신고가를 경신하며 디커플링 강세를 입증했습니다.
해석 경신고·경신중 도보 1~2분의 학군 정중앙 입지, 2호선 범어역 도보권, 2020년 현대 브랜드 신축, 그리고 2026~2027년 대구 공급절벽(준공 7,055세대→90% 추가 감소)이라는 수급 호재가 결합돼 중장기 하방 경직성이 견고합니다.
추론 다만 전세가율 44.4%·갭 8.6억의 고액 실투자 구조와 단기 급등 피로, 2025년말 DSR 지역 적용은 분명한 리스크입니다.
학군·신축·희소성을 갖춘 실거주 자산으로서는 공급절벽 전 매수가 유효하나, 순수 레버리지 갭투자는 전세가율 회복(50%↑) 확인 후 진입하는 관망 전략을 권합니다. 자금 여력이 제한적이라면 전세가율이 우수한 빌리브범어(52.4%) 등 동일 생활권 대안도 비교 검토할 가치가 있습니다.